1、市场定位

农场在做总体规划之前，首先得明白自己的市场定位。

（1）地理位置如何，针对的周边群体都有哪些，是做周末休闲，还是其他？

（2）RMP体系：resource（资源）-market（市场）-product（产品）体系。从打造旅游产品出发进行资源和市场的分析。

对市场定位和主题定位已经理清，接下来，园区的规划设计、分区、建设，都要考虑到定位和主题，考虑到客户的需求和体验，以实现和强化农庄的主题，加强而非减弱农庄的特色。

2、资源分析

资源是广义的表述，不仅仅是现有的已存自然、社会和人文资源。资源是可以创造的，利用现存资源可以创造什么资源是最重要的。

新农人要根据自己所具备的优势、根据主题选择资源，创造资源。

到了这步，结合先前庄主的初衷，园区的主题，就已经很明确了。

3、主题定位、功能与商业模式的落实和结合

大多数人都会面临一个问题:到底怎么落实你的主题？

（1）景观和设施的落实

将农庄的LOGO和主题有机体现在门票、大门、道路交通、河流、草坪、景观等室内外场景、景观、设施、导览、营围等及关键节点中。

（2）体验式项目的落实

所有项目设置，包括常规性项目、短期项目、季节性活动等，均倾向突出园区主题。先减再加，以主业为盈利点，拓展一二三产项目，用主题串起来，成为一串珍珠。

（3）功能上的落实。

这几步做到了，主题就不会是空中楼阁，而是能落地，园区也会让人感觉：有魂。

落实到功能上，参考9要素“吃住行 游购娱 体学养”来设计和落实。选择合适的要素，往里面融合主题，做到主题和功能的有机结合， 选择功能的过程中，主题不能散。同时，注意做好信息和旅游地的公共服务。

功能除了结合主题外，还要解决“作什么用，挣什么钱”，就是一个商业模式落地的过程：把营收来源重点放在饮食、住宿、交通、游览、娱乐、购物的哪些方面可以挣钱？打造和设计哪些主营产品，比如，一桌什么样的好菜，一晚美宿，一套什么样的土特产，确定把不同的项目放在哪些位置，既能提升游客好感，还能创造更高收益?......并且，怎样延展你的产业链，在保证高颜值、高情感值和高体验值的前提下，实现多盈利点？

对于多数园区来讲，有两块在市场营收和客流上，都具有超过50%的战略地位，那就是：餐饮和亲子（包括研学旅行）。研学旅行，安全和课程设计是两大难点。作为封闭性安全性有保障、又有教育意义的休闲农庄，是各类中小学欢迎的基地。

4、项目布局和功能分区

整个农场空间布局的优劣决定了能否刺激消费者进入消费。比如入口能否吸引人有进入的欲望，道路是否根据人们走路的习惯设计，重要项目的修建位置等，项目布局会对这些都产生影响。

根据农庄前期策划的定位和主题，以及结合园区现有的土地、资源和面积，空间功能和格局划分上，通常园区会分为如采摘区、开心农场区、养殖区、亲子区、住宿区、餐饮区等多区。

进一步，规划过程中，结合企业战略、土地利用、交通环境、设施建设、建筑高度、园区风貌、景观设计、投资等，都详细予以落实清楚。

农庄的基础设施建设上，主要一个是软件，一个是硬件。提醒大家：尽量避免大拆大建，合理改造为主：多用软件，少用硬件；多用装饰，少用装修（如家庭装修一样），从省钱和自然的角度出发，想尽办法，因地制宜，变废为宝，做一个轻资产的休闲农庄。

5、项目设计：如何做足体验，打造出既挣钱又受欢迎的好项目？

项目设计的目的是：要打造和实现主题，做出魂来，实现营收。满足客户精神需求为主，做足体验感。让客人流连忘返，留住他们的时间越长越好。

所以，考虑项目设计的出发点：

（1）客户到你的园区来，究竟为何而来？在这方面自己是否能满足客人的期望？其实就是怎么落实前面所说的主题和功能定位。

（2）自己是否比其他人做得更好？好在哪里？

（3）自己是否有比其他人做得不足的地方，不足之处在哪里？下一步如何改进？

什么样的项目是好项目？关键词：主题、主业和核心IP、时间。

休闲农业，为什么要留住客户的时间？留住客户的时间，既验证了园区的产品和项目的市场接受度，又能促进农庄的营收。通常，游客停留四小时就有用餐需求，停留七小时以上就有住宿需求。

从这几点出发，项目设计上，尽量做出互动，做出竞赛，做出营收重点，比如，餐饮和亲子体验项目。

主题怎么落实？

（1）景观和设施的落实。比如，将农庄的LOGO 和主题有机体现在门票、大门、道路交通、河流、草坪、景观等室内外场景、景观、设施、导览、营围等及关键节点中。

（2）体验式项目的落实：所有项目设置，包括常规性项目、短期项目、季节性活动等，均倾向突出园区主题。先减再加，以主业为盈利点，拓展一二三产项目，用主题串起来，成为一串珍珠。

6、盈利点落实及投资估算

投入上要量体裁衣，有多大能力建设多大规模，还要考虑回报。投资估算和未来的营收预计都是很重要的一环。

（1）盈利点落实

前面说过，通常可以考虑门票、单项项目收费、餐饮、采摘、农产品销售及电商、伴手礼，还有会员费和场地费等。

（2）投资估算：

主要包括拿地成本，规划基建成本，人工成本，项目设计运营成本，一产种养成本，营销成本，其他隐性成本（包括日常维护费用和闲置成本）等。其中，按照平台化、轻资产运营的原则，哪些项目可以外包，哪些项目可以合作。都应该做出来了。

通常规划一出来，心里就有底了。可以抓紧到政府部门申报备案了。